C’était la question que se posaient tous les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) depuis la réforme : les biens achetés avant 2025 échappent-ils à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ? La réponse officielle est tombée, par une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 : non. C’est la date de la vente qui déclenche l’application de la règle, pas la date d’acquisition.
Ce que la réforme a changé
Jusqu’à début 2025, le LMNP cumulait deux avantages difficilement conciliables sur le papier : pendant la location, les amortissements venaient gommer une grande partie des loyers imposables ; à la revente, la plus-value se calculait comme pour n’importe quel particulier, sans tenir compte de ces amortissements déduits. Le même euro d’amortissement réduisait l’impôt pendant la détention, puis disparaissait du calcul au moment de la vente.
La loi de finances pour 2025 a mis fin à ce double avantage : les amortissements déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Concrètement, ils viennent diminuer le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente d’autant la plus-value imposable.
L’exemple qui parle
Prenons un appartement acheté 200 000 € et revendu 260 000 €, avec 40 000 € d’amortissements déduits pendant les années de location meublée :
- Avant la réforme : plus-value imposable de 260 000 − 200 000 = 60 000 € ;
- Depuis la réforme : le prix d’acquisition est ramené à 200 000 − 40 000 = 160 000 €, soit une plus-value imposable de 100 000 €.
Les abattements pour durée de détention continuent ensuite de s’appliquer selon les règles habituelles des plus-values immobilières des particuliers — mais ils s’appliquent à une base élargie.
Le point tranché en mars 2026 : la date de cession fait foi
Restait une incertitude majeure : un investisseur ayant acheté et amorti son bien bien avant la réforme pouvait-il invoquer une forme de droit acquis ? La réponse ministérielle du 24 mars 2026 est sans ambiguïté : la réintégration s’applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, indépendamment de la date d’acquisition du bien. Un bien acheté en 2010 et vendu aujourd’hui est traité exactement comme un bien acheté en 2025.
Pour qui envisage de vendre, l’ordre des opérations change donc du tout au tout : il faut reconstituer l’historique précis des amortissements déduits — ce qui suppose de retrouver ses liasses fiscales — et simuler l’impôt de plus-value avant de s’engager, car l’écart avec le calcul d’avant-réforme peut se chiffrer en dizaines de milliers d’euros. Rappelons par ailleurs que les travaux ne majorent le prix d’acquisition que s’ils sont correctement justifiés : la qualité du dossier pèse directement sur la facture.
Faut-il pour autant abandonner le meublé ?
Non — l’amortissement reste un levier puissant pendant la détention, et le régime meublé conserve de vrais atouts selon les situations, comme le montre le régime micro-social des loueurs de meublés. Mais l’arbitrage entre location nue et meublée, entre détention directe et détention via une SCI — attention au risque de bascule à l’IS, et le calendrier de cession méritent désormais une vraie étude chiffrée.
Depuis Perpignan, notre cabinet accompagne les propriétaires bailleurs des Pyrénées-Orientales dans ces simulations, dans le cadre de ses missions de conseil fiscal : reconstitution des amortissements, projection de l’impôt de cession selon plusieurs horizons de vente, et comparaison des régimes. Avant de signer un compromis, parlons-en.
Article d’information à caractère général, à jour des règles connues en 2026. Il ne constitue pas un conseil personnalisé ; chaque situation doit faire l’objet d’une étude individuelle.
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