Le LMNP : la location meublée non professionnelle

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de louer un bien meublé tout en percevant des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés. C’est l’un des dispositifs les plus utilisés pour se constituer un complément de revenus, notamment en vue de la retraite.

Le principe : l’amortissement

Les loyers d’une location meublée relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Au régime réel, le LMNP permet d’amortir le bien (hors terrain) et le mobilier : une charge « comptable » qui vient diminuer la base imposable sans décaissement réel.

• mobilier : amortissable sur 5 à 10 ans ;
• immobilier et frais d’acte : sur 25 à 40 ans (de l’ordre de 85 % de la valeur du bien).

Résultat : pendant de nombreuses années, les loyers peuvent être perçus en quasi-franchise d’impôt.

Deux régimes d’imposition

• Micro-BIC (recettes ≤ 77 700 €/an) : abattement forfaitaire de 50 %, sans comptabilité.
• Réel (au-delà, ou sur option) : déduction des charges, intérêts et amortissements — généralement le plus avantageux dès qu’il y a un emprunt ou des charges significatives.

Conditions et points de vigilance

• Les recettes ne doivent pas dépasser 23 000 €/an ou 50 % des revenus du foyer (au-delà : statut LMP).
• En résidence de services (étudiante, seniors, EHPAD, tourisme), un bien neuf peut permettre la récupération de la TVA, avec une gestion déléguée par bail commercial (souvent 9 ans).
• L’accompagnement par un expert-comptable est vivement recommandé pour sécuriser les déclarations.

Notre accompagnement

Nous vous aidons à choisir entre LMNP géré et non géré, à arbitrer micro-BIC ou réel, et à coordonner l’opération avec votre expert-comptable.

Fiche pédagogique à caractère informatif. Les plafonds et conditions évoluent régulièrement : vérifions ensemble leur actualité au regard de votre situation.