Le statut du bailleur privé (dispositif « Jeanbrun ») : la nouveauté 2026

Pour relancer l’investissement locatif résidentiel, la loi de finances 2026 crée un statut du bailleur privé (dispositif dit « Jeanbrun »). Sa nouveauté : il introduit un mécanisme d’amortissement pour la location nue, jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP).

Le principe : amortir un bien loué nu

Le dispositif permet de déduire des revenus fonciers un amortissement annuel du bien donné en location nue, sous le régime réel. L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition ou de revient (la valeur du foncier étant forfaitairement évaluée à 20 %).

Le taux d’amortissement dépend du type de logement et du niveau de loyer pratiqué :

• logement neuf : de 3,5 % (loyer intermédiaire) à 5,5 % (loyer très social) ;
• logement ancien lourdement réhabilité : de 3 % à 4 %.

La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal (majorée de 2 000 € en cas de location à caractère social majoritaire, ou de 4 000 € en très social).

Les conditions à respecter

• logements neufs ou lourdement réhabilités (travaux représentant au moins 30 % du coût total, avec exigences de performance énergétique), au sein d’un immeuble collectif ;
• acquis ou construits entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028 ;
• location nue à usage de résidence principale, sans condition de zonage ;
• détention en pleine propriété, hors location dans le cercle familial proche ;
• engagement de location de 9 ans ;
• respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire (intermédiaire, social ou très social).

Points de vigilance

• Le déficit foncier reste imputable dans les conditions de droit commun.
• Le dispositif n’est pas cumulable avec les régimes Malraux, Denormandie ou outre-mer.
• En cas de non-respect des conditions, les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu foncier.

Notre accompagnement

L’amortissement peut sensiblement améliorer la rentabilité nette d’un investissement locatif nu, mais le dispositif s’accompagne d’engagements à tenir dans la durée. Avant d’investir, nous réalisons une simulation chiffrée adaptée à votre situation et à vos objectifs. Pour une analyse plus large des mesures 2026, voir aussi notre article sur l’immobilier dans la loi de finances 2026.

Fiche pédagogique à caractère informatif, rédigée d’après la loi de finances 2026. Elle ne constitue pas un conseil personnalisé : les conditions définitives doivent être vérifiées au cas par cas.