Pour relancer l’investissement locatif résidentiel, la loi de finances pour 2026 crée un statut du bailleur privé (dispositif dit « Jeanbrun »), reposant sur un mécanisme d’amortissement pour la location nue. Une nouveauté qui peut intéresser les investisseurs.
Le principe : amortir son bien locatif
Le dispositif permet de déduire des revenus fonciers un amortissement annuel du bien donné en location nue. Concrètement, l’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition ou de revient (la valeur du foncier étant forfaitairement évaluée à 20 %).
Le taux d’amortissement dépend du type de logement et du niveau de loyer :
- logement neuf : de 3,5 % (loyer intermédiaire) à 5,5 % (loyer très social) ;
- logement ancien lourdement réhabilité : de 3 % à 4 %.
La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal (majorée de 2 000 € ou 4 000 € en cas de location à caractère social ou très social majoritaire).
Les conditions à respecter
- logements neufs ou lourdement réhabilités (travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du coût total, avec exigences de performance énergétique), au sein d’un immeuble collectif ;
- acquis ou construits entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028 ;
- location nue à usage de résidence principale (sans condition de zonage) ;
- détention en pleine propriété, hors location dans le cercle familial proche ;
- engagement de location de 9 ans ;
- respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire (location intermédiaire, sociale ou très sociale).
Le déficit foncier reste imputable dans les conditions de droit commun. À noter : le dispositif n’est pas cumulable avec les régimes Malraux, Denormandie ou outre-mer.
Notre recommandation
L’amortissement peut sensiblement améliorer la rentabilité nette d’un investissement locatif, mais le dispositif s’accompagne d’engagements et de contraintes à respecter sur la durée. Avant d’investir, faisons une simulation chiffrée adaptée à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux.
Article d’information rédigé d’après la loi de finances 2026. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : chaque situation mérite une analyse dédiée.
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