C’est l’un des dispositifs fiscaux les plus généreux du moment, et il a une date de péremption : le 31 décembre 2026. L’article 790 A bis du Code général des impôts permet de donner des sommes d’argent à un enfant ou un petit-enfant, totalement exonérées de droits de donation, à condition qu’elles servent à acheter un logement neuf destiné à sa résidence principale. Bien utilisé, il permet à un jeune acquéreur de recevoir jusqu’à 300 000 € sans un euro d’impôt — de quoi transformer un projet immobilier inaccessible en dossier solide. Voici, en détail, comment il fonctionne.
Le principe
Le dispositif exonère de droits de donation les dons de sommes d’argent en pleine propriété (virement, chèque, espèces — pas de biens, pas de titres) consentis à un proche pour qu’il achète un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) affecté à sa résidence principale. La loi vise aussi, dans les mêmes limites, les sommes affectées à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire — mais c’est le volet « achat dans le neuf » qui offre le levier le plus puissant.
Qui peut donner, qui peut recevoir
Les donateurs admis sont le père, la mère, un grand-parent ou un arrière-grand-parent. Un oncle ou une tante peut également donner, mais uniquement s’il n’a pas de descendance. Symétriquement, les bénéficiaires sont l’enfant, le petit-enfant, l’arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance du donateur, le neveu ou la nièce.
Un point mérite d’être souligné : contrairement au don familial de sommes d’argent classique (article 790 G, réservé aux donateurs de moins de 80 ans), ce dispositif ne comporte aucune condition d’âge. Un grand-parent de plus de 80 ans, exclu du don familial ordinaire, peut pleinement utiliser cette exonération — ce qui en fait un outil précieux pour les familles où le patrimoine est concentré sur la génération la plus âgée.
Les plafonds : 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire
L’exonération est encadrée par une double limite : 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, et 300 000 € au total par bénéficiaire, tous donateurs confondus. La mécanique invite donc à mobiliser plusieurs donateurs.
L’exemple type : pour l’achat d’un appartement neuf de 350 000 €, un enfant reçoit 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € de sa grand-mère — soit 300 000 € intégralement exonérés. Les 50 000 € restants seront couverts par son apport personnel ou un emprunt.
Autre atout majeur : cette exonération est propre au dispositif et s’ajoute aux abattements de droit commun. Elle ne consomme ni l’abattement de 100 000 € entre parent et enfant, ni le don familial de 31 865 €, dont nous détaillons le fonctionnement et le fameux compteur de 15 ans dans notre guide donner de son vivant. Une famille peut donc combiner les deux étages : le dispositif résidence principale pour le projet immobilier, les abattements classiques pour le reste de la transmission.
Des conditions strictes — et un calendrier serré
La générosité du dispositif a pour contrepartie des conditions précises, dont le non-respect entraîne la remise en cause de l’exonération :
- le don doit être réalisé avant le 31 décembre 2026 — c’est un dispositif temporaire ;
- les sommes doivent être utilisées dans les 6 mois suivant le don pour l’acquisition ;
- le logement doit être neuf ou en VEFA — l’ancien, même rénové, est exclu du volet acquisition ;
- le bien doit être affecté à la résidence principale du bénéficiaire, ou loué à titre de résidence principale, pendant une durée de 5 ans ;
- le don doit être déclaré à l’administration fiscale (formulaire n° 2735), même s’il est totalement exonéré — l’exonération dispense de droits, pas de déclaration.
Le délai de 6 mois est le point de vigilance principal : mieux vaut avoir identifié le programme neuf avant de déclencher le don, plutôt que de donner d’abord et chercher ensuite. Pour un achat en VEFA, la signature du contrat de réservation puis de l’acte dans le délai sécurise l’affectation des fonds.
Acheter en couple : oui — via une SCI : non
L’achat en indivision avec un conjoint, un partenaire de PACS ou toute autre personne est possible, à deux conditions : la quote-part financée par le don doit appartenir au bénéficiaire du don, et le logement doit être sa résidence principale (ou être loué à titre de résidence principale). Un jeune couple peut donc acheter ensemble, chacun finançant sa part — le cas échéant avec chacun ses propres donateurs.
En revanche, le dispositif exclut totalement les montages en SCI : ni apport de la somme donnée à une SCI, ni prêt en compte courant consenti à une SCI, ni acquisition de parts de SCI. Le bénéficiaire doit acquérir directement le bien en son nom. Cette rigueur n’est pas isolée : la jurisprudence récente encadre strictement les dons portant sur des parts sociales, comme nous l’expliquions à propos de l’interdiction du don manuel de parts de SCI. Pour les familles organisées en société civile, le passage par ce dispositif impose donc de sortir du cadre sociétaire pour cette acquisition.
Un levier puissant pour le financement
Au-delà de l’économie fiscale, ce dispositif change la physionomie d’un dossier de crédit. Un apport de 100 000 à 300 000 € transforme le taux d’endettement, la quotité de financement et donc la négociation avec les banques — un point décisif dans le contexte actuel du crédit. C’est exactement le type de configuration où le montage compte plus que le taux affiché, comme nous le détaillons dans notre guide du courtier en prêt immobilier à Perpignan. Pour les familles des Pyrénées-Orientales dont les enfants achètent dans le neuf — à Perpignan, sur le littoral ou ailleurs en France —, articuler la donation, le calendrier du programme immobilier et le plan de financement dans le bon ordre fait toute la différence.
En résumé
Jusqu’au 31 décembre 2026, vos proches peuvent recevoir jusqu’à 300 000 € sans droits de donation pour acheter un logement neuf et le conserver à titre de résidence principale (ou le louer comme telle) pendant 5 ans. Le dispositif, créé par la loi de finances pour 2025, cumule trois qualités rares : des montants élevés, un cumul avec les abattements classiques, et l’absence de condition d’âge du donateur. Ses contraintes — logement neuf, délai de 6 mois, affectation pendant 5 ans, déclaration obligatoire — exigent en revanche une exécution rigoureuse.
Chaque situation familiale mérite un examen particulier : ordre des donations, équilibre entre enfants, incidence sur la succession future et articulation avec le financement bancaire. Dans le cadre de notre accompagnement en transmission et succession, nous aidons les familles à structurer ce type d’opération de bout en bout. Le calendrier étant contraint, mieux vaut s’y prendre dès maintenant : contactez-nous pour étudier votre projet.
Les informations ci-dessus sont fournies à titre général et ne constituent pas un conseil personnalisé. Les dispositifs fiscaux évoqués sont ceux en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer.
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