Vendre plutôt que donner peut sembler astucieux pour transmettre un bien à moindre coût. Mais lorsque la « vente » ne correspond pas à une réelle contrepartie, l’administration peut la requalifier en donation déguisée et appliquer les droits de mutation à titre gratuit. Deux affaires de 2025 l’illustrent.
Cas n° 1 : le viager dont la rente est financée par le vendeur
Un contribuable vend en 2016 sa résidence principale à sa petite-nièce, le prix étant converti en rente viagère, tout en conservant un droit d’usage. Il décède moins d’un an plus tard. L’administration découvre que le vendeur lui-même avait remis les fonds servant à payer la rente, via des intermédiaires. La rente était par ailleurs incompatible avec les ressources de l’acheteuse.
Conclusion : l’opération est une donation déguisée.
Cas n° 2 : la cession à un prix symbolique
Une cession de titres pour 1 euro symbolique, sans rapport avec leur valeur réelle, a été regardée comme une vente à vil prix : le caractère gratuit de la convention établit la fictivité de la vente, donc une donation déguisée.
Ce qu’il faut retenir
Une vente n’en est une que si le prix est réel, sérieux et effectivement payé par l’acheteur avec ses propres moyens. À défaut, le risque de requalification (et de redressement) est élevé.
Notre accompagnement
Pour transmettre, mieux vaut un dispositif assumé et sécurisé (donation, démembrement, Pacte Dutreil…) qu’une vente fragile. Nous concevons la solution adaptée avec votre notaire.
Article d’information à caractère fiscal et juridique. Il ne constitue pas un conseil personnalisé.
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